ملخص المقال
خطوات التحقق من الصك الإلكتروني عبر ناجز والسجل العقاري، وكيف تطابقه مع الواقع، وما هي المخاطر التي لا يكشفها الاستعلام الإلكتروني وحده.
الصك الإلكتروني: ما هو وما الذي يثبته
حوّلت وزارة العدل معظم الصكوك الورقية إلى صكوك إلكترونية مقيدة في نظامها، وأصبح الصك الإلكتروني هو الوثيقة المعتمدة لإثبات الملكية ونقلها. الصك يثبت من هو المالك المسجل، ووصف العقار (الموقع، المخطط، رقم القطعة، المساحة، الحدود والأطوال)، وتاريخ الصك ومصدره.
لكنه لا يثبت بالضرورة أن العقار خالٍ من الالتزامات، ولا أن ما هو مبني عليه مرخص، ولا أن المالك المسجل هو المالك الوحيد الفعلي إذا كان هناك ورثة أو شركاء لم تُحدّث أسماؤهم. هذا الفرق بين "من يملك على الورق" و"ما هي حالة العقار فعلاً" هو جوهر الفحص النافي للجهالة.
الخطوة 1: الاستعلام عبر ناجز
توفر منصة ناجز خدمة التحقق من الصكوك العقارية. أدخل رقم الصك ورقم هوية المالك كما يزودك بهما البائع، وستظهر لك حالة الصك وبياناته الأساسية. الأمور التي يجب التأكد منها: أن الصك "ساري" وليس ملغى أو مستبدلاً، وأن الاسم ورقم الهوية مطابقان لهوية البائع الأصلية التي تراها أمامك، وأن رقم الصك وتاريخه مطابقان للنسخة التي أرسلها لك.
لا تكتفِ بصورة الصك المرسلة عبر الواتساب. الصور تُعدَّل بسهولة، والاستعلام الرسمي هو ما يُعتمد عليه. وإذا رفض البائع إعطاءك رقم الصك ورقم هويته للاستعلام، فهذه بحد ذاتها إشارة تحذير.
الخطوة 2: السجل العقاري
يجري تطبيق السجل العقاري على مراحل حسب المناطق والأحياء، ويهدف إلى أن يكون القيد في السجل هو المرجع النهائي لملكية العقار وحقوقه. في المناطق التي شملها التسجيل، يُستعلم عن العقار أيضاً في السجل العقاري، ويُتحقق من مطابقة بياناته لبيانات الصك.
إذا كان العقار في منطقة مشمولة بالسجل ولم يُسجَّل بعد، فاسأل عن السبب واحرص على أن يكون التسجيل جزءاً من شروط البيع، لأن العقار غير المسجل داخل نطاق معلن قد يواجه قيوداً على التصرف لاحقاً.
الخطوة 3: مطابقة الصك بالواقع
قارن مساحة الصك وحدوده وأطواله بالمخطط المعتمد وبالعقار الفعلي. الفروق الشائعة: مساحة مبنية أكبر من الصك (تجاوز على أرض مجاورة أو ارتداد نظامي)، أو صك لأرض فضاء بينما المبني عليها غير مرخص، أو صك لشقة ضمن مبنى دون وجود مخطط فرز معتمد. أي فرق يجب أن يُوضَّح ويُعالج قبل الشراء، لا بعده.
للعقارات الكبيرة أو الأراضي، يُستعان بمساح معتمد لرفع مساحي يطابق الإحداثيات، وهي تكلفة صغيرة مقارنة بنزاع حدود يستمر سنوات.
ما لا يظهره الاستعلام الإلكتروني وحده
حتى بعد التحقق من الصك في ناجز والسجل العقاري، تبقى مخاطر لا تظهر في شاشة الاستعلام: رهن بنكي أو قيد منع تصرف، حجز تنفيذي بسبب دين على المالك، دعوى قائمة على العقار، حصص ورثة لم تُحدَّث، وكالة بيع منتهية أو ناقصة الصلاحيات، مخالفات بلدية أو قرار إزالة، رسوم أراضٍ بيضاء مستحقة، أو عقد إيجار مسجل يقيد استلامك للعقار.
هذه هي الاستعلامات التي يجريها المحامي لدى الجهات المختصة ويضعها في تقرير مكتوب. الصك الصحيح هو نقطة البداية، وليس نهاية الفحص. راجع الدليل الكامل للفحص النافي للجهالة، أو اطلب فحص العقار قبل أن تدفع.