ملخص المقال
من دفع العربون قبل الفحص إلى الاعتماد على وسيط غير مرخص وتجاهل ضريبة التصرفات العقارية: الأخطاء التي نراها تتكرر في صفقات العقار وكيف يحمي المشتري نفسه.
1. دفع العربون قبل الفحص
أكثر الأخطاء تكلفة: يدفع المشتري عربوناً كبيراً "لحجز" العقار، ثم يكتشف رهناً أو وارثاً معترضاً أو مخالفة بلدية، ويجد نفسه بين خيارين سيئين: إكمال صفقة معيبة أو خسارة العربون. القاعدة الصحيحة أن الفحص يسبق العربون، أو أن يُدفع عربون رمزي بعقد ينص صراحة على استرداده كاملاً إذا أظهر الفحص عيباً جوهرياً.
2. الاكتفاء بصورة الصك
صورة الصك ليست إثباتاً. التحقق يكون بالاستعلام الرسمي عبر ناجز برقم الصك ورقم هوية المالك، ومطابقة الاسم بالهوية الأصلية، ثم الاستعلام عن الرهون والحجوزات. شرحنا الخطوات في كيف تتحقق من صك العقار.
3. التعامل مع وسيط غير مرخص
الوساطة العقارية نشاط مرخص، ويجب أن يحمل الوسيط رخصة "فال" من الهيئة العامة للعقار. الوسيط المرخص ملزم بقواعد سلوك وإفصاح ويمكن الشكوى عليه، أما غير المرخص فلا ضمان معه، وغالباً هو مصدر المعلومات الناقصة عن العقار. اطلب رقم الرخصة وتحقق منه، وحدد عمولة الوساطة كتابةً قبل أي تفاوض.
4. تجاهل ضريبة التصرفات العقارية والرسوم
يخضع بيع العقار لضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% من قيمة الصفقة ما لم ينطبق إعفاء، وتُسجَّل الصفقة لدى هيئة الزكاة والضريبة والجمارك قبل الإفراغ. النظام يحمّل البائع أصلاً، لكن كثيراً من العقود تنقلها للمشتري ضمنياً أو تسكت عنها فيتحول الخلاف إلى تعطيل للإفراغ. أضف إليها رسوم الأراضي البيضاء للأراضي غير المطورة، ورسوم الخدمات، ومتأخرات الكهرباء والمياه، وحدد في العقد من يتحمل كل بند.
5. عقد بيع من صفحة واحدة
العقود المختصرة التي تتداولها المكاتب تذكر الثمن والعربون وتوقيع الطرفين فقط. لا تذكر ماذا يحدث إذا تأخر البائع في فك الرهن، أو إذا رفض وارث التوقيع، أو إذا ظهرت مخالفة، أو إذا تأخر الإفراغ. العقد الجيد يربط كل دفعة بخطوة، ويحدد آلية الفسخ والتعويض، وينص على أن الإفراغ لا يتم إلا بعد استيفاء الشروط، ويوثق حالة العقار عند التسليم.
6. الشراء بوكالة دون فحصها
كثير من عمليات الاحتيال العقاري تمر عبر وكالات: وكالة ملغاة، أو صادرة عن شخص غير المالك، أو لا تشمل صلاحية البيع والإفراغ وقبض الثمن، أو صادرة عن وارث واحد نيابة عن بقية الورثة دون سند. تحقق من الوكالة عبر ناجز، واقرأ صلاحياتها حرفياً، وتأكد أنها سارية في يوم الإفراغ نفسه.
7. افتراض أن الشراء على الخارطة "مضمون من الدولة"
برنامج وافي يوفر إطاراً قوياً للحماية، لكنه لا يعفيك من التحقق: ترخيص المطور لهذا المشروع بالذات، والدفع إلى حساب الضمان لا إلى حساب المطور، وبنود التأخير والفسخ في العقد. التفاصيل في مقال الشراء على الخارطة: حقوقك وضماناتك.
القاسم المشترك بين الأخطاء السبعة واحد: قرار كبير يُتخذ بمعلومات ناقصة. الفحص النافي للجهالة يكلف جزءاً صغيراً من ثمن العقار ويحوّل الصفقة من مغامرة إلى قرار موثق. وللدليل الكامل خطوة بخطوة راجع دليل المشتري.