ملخص المقال
ما الذي يجب فحصه قبل شراء وحدة على الخارطة: ترخيص المطور في وافي، حساب الضمان، ضمانات التأخير والتسليم، وبنود العقد التي تحمي المشتري.
لماذا يختلف الشراء على الخارطة؟
عند شراء وحدة على الخارطة أنت لا تشتري عقاراً موجوداً، بل وعداً بتسليم عقار في المستقبل. لذلك تنتقل الأسئلة من "ما حالة الصك؟" إلى "من هو المطور، وأين تذهب أموالي، وماذا يحدث إذا تأخر المشروع أو توقف؟". الخطر الأكبر ليس عيباً في الوحدة، بل مشروع لا يكتمل.
لهذا أنشأت الدولة برنامج وافي (بيع وتأجير الوحدات العقارية على الخارطة) تحت مظلة الهيئة العامة للعقار، لتنظيم المطورين وحماية أموال المشترين. فهم آلية البرنامج هو نصف الحماية، والنصف الآخر في عقدك.
الفحص الأول: ترخيص المطور والمشروع
لا يجوز للمطور بيع وحدات على الخارطة إلا بترخيص من وافي لهذا المشروع تحديداً، لا لمشروع آخر ولا ترخيص عام. اطلب رقم الترخيص وتحقق منه، وتأكد أن اسم المطور في الترخيص هو نفسه الطرف الذي ستوقع معه، وأن المشروع المرخص يشمل الوحدة التي تشتريها (المرحلة، المبنى، رقم الوحدة).
افحص أيضاً المطور نفسه: سجله التجاري وقوة مركزه المالي ومشاريعه السابقة وهل سلّمها في موعدها، وهل عليه دعاوى من مشترين. المطور الذي تأخر في ثلاثة مشاريع سابقة سيتأخر في الرابع غالباً.
الفحص الثاني: حساب الضمان
من أهم ضمانات وافي أن تودع دفعات المشترين في حساب ضمان خاص بالمشروع لدى بنك معتمد، ولا يُصرف منه إلا على أعمال المشروع وفق نسب الإنجاز التي يعتمدها الاستشاري. هذا يعني أن أموالك لا تذهب لمشروع آخر للمطور ولا لسداد ديونه.
قبل أن تدفع: تأكد أن العقد ينص على رقم حساب الضمان، وأن كل دفعة تُحوَّل إليه مباشرة لا إلى حساب المطور أو المسوّق، واحتفظ بإيصالات التحويل. الدفع نقداً أو إلى حساب شخصي يُسقط عنك هذه الحماية عملياً.
الفحص الثالث: العقد
عقد البيع على الخارطة يجب أن يحدد بدقة: مواصفات الوحدة والتشطيب والمساحة الصافية والمشتركة، وموعد التسليم النهائي، وجدول الدفعات مرتبطاً بنسب الإنجاز الفعلية، والتعويض عن كل شهر تأخير، وحق المشتري في الفسخ واسترداد أمواله عند تجاوز التأخير مدة محددة، وآلية معالجة العيوب بعد التسليم وضمانات الهيكل والأعمال.
انتبه للبنود التي تمنح المطور حق تعديل المساحة أو المواصفات أو موعد التسليم "من طرف واحد"، أو التي تجعل التسليم "تقريبياً"، أو التي تحمّلك رسوم خدمات قبل أن تستلم. هذه البنود تُفاوَض وتُعدَّل قبل التوقيع.
عند التسليم وبعده
قبل استلام الوحدة تُجرى معاينة موثقة بقائمة ملاحظات، ولا يُوقَّع محضر التسليم إلا بعد إصلاحها أو تثبيتها كتابةً. ثم تأتي خطوة إفراغ الصك باسمك: تأكد من صدور صك مستقل للوحدة وفق مخطط الفرز المعتمد، ومن تسجيل الصفقة ضريبياً، ومن خلو الوحدة من أي رهن للمطور لدى البنك الممول للمشروع.
الشراء على الخارطة آمن عندما تُفحص هذه النقاط قبل الدفعة الأولى. اقرأ أيضاً الدليل الكامل للفحص النافي للجهالة، أو اطلب فحص المشروع والعقد قبل التوقيع.